■台北港式飲茶新快報記者郭海燕 通訊員陳曉紅黃華妍
  法院推斷買家利用代理權轉賣存在惡抗癌食物意,判合同無效
  2012年,洪先生突然卷入一場官司。一位王姓男子自稱買下了他的房子,要求他快快交房!但洪先生明明記蒸烤箱得是把房子賣給了葉女士,因為葉女士遲遲不交餘款,他正等著仲裁解決此事,怎麼就成被告了呢?
  為商務中心博信任出具委托書
  洪先生說,2011年,他準備將位於黃埔大道東貸款的房子賣掉。同年3月,葉女士表示願意花89萬元購房,兩人簽下了《房地產買賣合同》。
  由於洪先生的房子還在按揭中,雙方協商由葉女士出錢贖契,塗銷抵押後,再申請抵押貸款。中介建議洪先生辦個委托公證,將房產證放在中介方保管,方便辦理手續。很快,葉女士付了13.5萬元給洪先生還清房貸。洪先生也著手向中介出具委托書。中介稱,葉女士擔心交錢後洪先生反悔,要求洪先生也給她一份委托書。洪先生於是也給葉女士一份委托書:全權代表洪先生辦理出售房屋、辦理房屋產權登記領證手續、向貸款銀行辦理提前還貸、贖契等手續。
  誰知,一段時間過去了,房屋餘款再沒下文。洪先生只好向廣州仲裁委員會提出申請,要求確認葉女士行為違約。2012年3月,仲裁委作出裁決:解除雙方的《房地產買賣合同》,葉女士必須向洪先生支付違約金89萬元。
  另一個買家要求收樓
  不料違約金沒收到,洪先生反而收到一份訴訟材料。男子王某向黃埔法院訴稱,其花60萬元買下上述房屋,他已付清房款,但洪先生拖延辦理過戶,他要求洪先生儘快辦理過戶,並賠償延期違約金。
  王某出示的合同簽訂於2011年11月30日,處於糾紛仲裁期間,合同上葉女士以委托代理人身份簽了名。洪先生這才恍然驚覺,房子被葉女士“代理”賣了。2012年6月,洪先生出庭應訴。他說只收到13.5萬元房款,從未委托過葉女士賣房,她與王某的買賣,他完全被蒙在鼓裡,要求法院判該買賣合同無效。
  葉女士則認為王某的要求合情合理。她手握委托書,認為自己有權代理出售房屋。她解釋,因為著急用錢,她把房子賣出,60萬元這個價錢沒和洪先生商量過,王某給的60萬元,也沒交給洪先生。
  “代理”買賣是否有效成為本案的焦點。中介證明,洪先生出具委托書的初衷不是讓葉女士賣房,而葉女士也從未提起過賣房。
  ■判決
  濫用代理權,買賣無效
  經審理,法院認為,仲裁期間,葉女士曾明確要求繼續履行買賣合同,卻又作為洪先生的委托代理人將房屋出售,並一直隱瞞此事,行為不妥。再者,葉女士賣房價原價差額巨大,此後,又將款項自行支配,完全不符合委托代理行為的基本準則,違背了在“維護被代理人利益前提下行使代理權”的宗旨。不排除葉女士為謀取私利占有洪先生的房屋收益,惡意損害洪先生的合法權益。
  法院認為王某非善意購房,總價60萬元平均每平方米6500元,明顯低於周邊市價。王某是一般工薪家庭,但其與葉女士是現金交割一次付清。這些都不符合常理。
  因此,法院推定王某與葉女士存在惡意串通、損害洪先生合法利益的情形,判兩人簽訂的《房地產買賣合同》無效,造成的法律後果,由二人自行承擔。宣判後,王某不服,繼續上訴。廣州中院二審認為,原審事實清楚,認同王某非善意購房,維持原判。
  “本案是代理糾紛的典型。”法官提醒,無論是買方還是賣方,碰到“代理”二字,都要多長個心眼。
  ■釋義
  代理權
  代理,是指代理人在代理權限範圍內,以被代理人的名義獨立與第三人為民事法律行為,由此產生的法律效果直接歸屬於被代理人的一種法律制度。代理權行使的準則,包括恪守代理權限範圍、維護被代理人的利益、盡到職責所要求的謹慎和勤勉,不能濫用代理權。
  濫用代理權的主要情形包括:代理人與第三人惡意串通,侵害被代理人的合法權益,這類代理行為因欠缺合法性並違背代理制度的宗旨,因而無效。  (原標題:業主好心授代理權給買家 不料房子被降價30萬賤賣)
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